另外就是土地的低成本推動了工業化，到了2011年達到47%的這輪工業化率里有一個非常難解的問題，就是當我們快速推進工業化的時候，中國的資本勞動和土地三大要素里資本是極其稀缺的，我們的勞動力是極其廉價的，但是我們的土地應該是極其短缺的?，F在中國在上一個30年里的高速發展的過程中，我們恰恰正是靠著土地的長期低價來保證了工業化的推進，也就是說我們是靠寬供應和低價的土地供應來保證這個工業化恰恰是避開了上一輪工業化過程中土地稀缺造成土地成本會上升的短腿，能夠使得整個中國在很短的時間內實現世界工廠的地位。從整個工業用地的成本來看，從2000年到2011年期間，綜合地價的水平差不多是漲了297%，商業地價的水平是漲到了309%，居住用地的價格是上漲了528%，在此期間工業地價水平才提高71%，也就是說我們是長期靠工業地價保證工業化的推進。

　　還有就是土地資本化推動了城市化，整個地方城市基礎設施投資主要來源主要是靠政府來投資，靠著土地出讓金的部分差不多是占到了20%左右，靠土地的抵押融資差不多是占70%左右，另外還有10%左右是靠著政府的財政節余，整個政府基礎設施投資里面主要就是依托于土地的抵押融資，我們再來看2011年的數字，整個土地抵押面積是420萬畝，整個抵押達到4.8萬億，所以我就覺得這是我們上一輪的發展模式。

　　再來看看現在城市化模式的問題，在講城市化的時候，實際上繞不開的就是兩件事，一個是人口的城市化，就是從農村人口向城市的遷移帶來的結構變化，另一個就是土地的非農化，一個是農村的土地轉化為城市的建設用地，另一個其實是非常重要的，就是利用土地的集約化地租推動整個城市建設的獲得。實際上人是城市化的起點，也是它的重點，地其實是促進人口城市化的工具，我們來看整個中國現在面臨城市化的獨特性，其實是一種“雙軌并行”。在人的城市化和土地城市化之間的關系上，現在在我們的理論討論里有一個難解的問題，一個就是中國的土地就是城市化，以土地推動城市化，同時另外一個城市化的軌道就是人口的城市化，每年幾千萬的農民進城，2.5億的農村人口現在在城市落地，這也是一種城市化，就是一種人口城市化?，F在我們的問題在于，我們是土地的城市化和人口的城市化，這兩個軌道完全是分開并行的，雙軌并行的問題在于，第一個軌道就是政府主導的城市化，政府主導的城市化實際上是通過我們城市土地國有和農村土地集體所有這種雙元的制度框架，各級政府不斷地通過規劃修編行政體制將城市圈不斷外移，也將農村區域納入城市版圖。另一個軌道就是農民自動自發的城市化，實際上2億人口涌入城市的時候是對整個居住需求大大上升，居住需求的大大上升滿足了這部分人居住需求的主要板塊就是各個城市的城鄉結合部，城鄉結合部的原住農民用剩余的土地來分享城市化的好處，這兩個軌道其實是同時進行的?，F在政府城市化的第一個特征就是城市圈外移的城市化，我們從2000年到2011年來看，2000年中國城市建成面積是2.2萬平方公里，在2011年的時候是達到了4萬平方公里。如果我們來看城區的面積，那個面積就是比這個還要大得多，這是主要城市在過去10年里的建成區面積的擴張，最小的比重也是擴到將近2倍，大的基本上就是10倍的。第二個特征就是城市用地的獲得，這也是通過一個非常獨特的特點，我們城市的用地主要是靠低價農民來獲得，各國的城市化都是農地的回農化，但是通過征地推動城市化的國家除了我們之外只有非洲的幾個國家。從2005年到2010年征地面積占城市面積的比重達到了67.28%。第三個特征就是黃教授講的土地出讓收入和土地抵押融資成為政府基礎設施建設的主要來源，2004年分稅制之后基本上形成了吃飯靠財政，建設靠土地，這種格局形成之后城市的基礎設施建設就是靠土地的出讓收入和土地的抵押融資，這個軌道的城市化現在面臨的一個非常大的問題，現在基本上是要地不要人的，就是把土地拿到政府手上，它的原住農民基本上就是用剩余的那點土地來搞城市化，外來的人口就是在城中村那個地方呆下來參與城市的非農就業，基本上是不在政府主導的城市化里的，所以現在從1995年到2008年整個城市面積的擴張速度是每年7%，城市人口的年均增長率是3%，就是剛才吳老師講的我們土地的城市化大大快于人口的城市化。但是仍然不能到此為止，因為剛才講過我們過半的城市化率是以6個月居住以上的常住人口為標準來統計的城市化率，其實最高只有2個多億的外來農民工是統計在我們現在的城市化率里的，如果我們做一個基礎，就是以戶籍人口統計我們的城市化率，享受城市公共服務的人口城市化率只有37%，也就是整個土地城市化快于人口城市化的特征。這是帶來的第一個后果，第二個后果就是整個就業結構轉型大大滯后于產業滯后轉型，我們一直在講整個中部結構最大的問題就是一產、二產和三產之間就業份額的變化大大滯后于產值結構的變化。即便是在90年代城市化推進以后這個變化實際上也沒有根本改變，從1995年到2011年一產占國民生產總值的比重已經降到10%，就是各國到了農業現代化的轉折點，但是一產占總就業的比重只有37%，這樣就跟世界各國的結構模型比較起來，這是我們非常獨特的。另外就是我們高度依賴土地的經濟風險和社會風險，土地的經濟風險主要是地方政府的債務風險，我們2010年審計署的書記來看，54個縣級政府之外的全部省級和市級政府以及絕大多數的縣級政府均由政府負擔，而且承諾用土地出讓收入作為償貸來源的37.98%，就是地方政府現在的還債只能靠土地的出讓和土地的抵押來完成。另一個就是銀行是地方政府債務最大的資金供給，比如我們在2010年銀行貸款占到地方政府債務資金的79%，融資平臺的政府性債務余額占到地方政府債務余額的46.38%，地方政府答應還銀行錢的要用土地收儲的錢是占到10.62%，基本上靠土地賣錢和靠土地抵押來支撐。社會風險就是現在這個群體性事件和整個社會糾紛事件里第一位的就是征地糾紛，征地糾紛的案件占到整個糾紛的60%。另外就是政府通過強制性的手段來征農民土地這件事現在面臨土地的價格上漲以后農民權利覺醒，現在征地的事件導致我們群體性事件發散的主因，就是征地的結果必然會形成關聯沖突。政府只要來征地我就把你當敵人，而政府就覺得很不相信，我不就是為了跟你發展嗎？你為什么不讓我征你的地呢？所以農民和官員之間的對立是我們下一階段政府面臨的一個非常大的問題。

　　還有就是整個用地結構極其不合理，而且是非常粗放。剛才說過整個建設用地的供應比重，現在工業組織占到40%，城市內部工業用地的比重基本上是占到20%，有的地方是到了30%，這個結構跟發達國家比較起來，發達國家現在基本狀況就是15%左右，所以我們大大高于發達國家這個工業用地的比重。更大的問題就是整個工業用地機器的不集約和土地投資，整個工業用地項目的容積率只有0.3%-0.6%，發達國家一般是1%，所以現在第二個問題就是整個工業用地的土地投機，大量的企業以低價把土地買到手以后等著你政府來修改規劃，來吃這個規劃修改以后土地改變用途的價格。那么我們賣出去的低價土地到底產生了多少工業化，這是要打很大問號的。工業用地結構的第二個問題就是整個城市用地中的劃撥比重太大，這就帶來剛才吳老師講的大廣場、大馬路、大辦公樓。整個供地結構里用劃撥配置的土地占到30%，所以這樣的話政府是不干這種形象工程的，不可能不修南浦大橋的。

　　另外就是農民自動自發的城市化，現在幾億人的城中村也必須引起我們研究城市化問題的人的高度警覺?，F在我們的問題是在一個狹小的空間里裝了太多的人。我們來看北京，北京現在是個什么情況？現在整個城鄉接合部牽涉到1673個人，本市戶籍人口只有327萬人，流動人口可以達到700萬人，也就是城鄉結合部地區流動人口是占到全市流動人口的一半以上。另外它是形成政府主導的房地產市場以外的灰色房地產。從北京來看，北京是從前年開始做的城中村改造，這個城中村改造的面積是117平方公里，在這117平方公里當中宅基地和基地產業的用地占到45平方公里，現在城市土地屬于國有，農村土地屬于集體所有，這些土地全是不受法律保護的，就是整個灰色房地產市場完全是在法律之外的。還有就是在二元體制下這些區域的公共服務、基礎設施、垃圾處理，這些全部都由村組織自己來做，所以我們有一個村書記，現在我們是掙了一些錢，但我們現在是什么狀況呢？買得起好車，走不上好路，喝得起好酒，喝不起好水，養得起好胃，養不起好肺?，F在自發城市化當中也面臨很大的問題，就是人口資源環境的矛盾非常加劇，本地人口和外地人口比例嚴重失衡，外地人口倒掛，北京的50個重點村人口密度達到1.4萬人/平方公里。

　　還有就是法外建設問題嚴重，我們來看一下深圳，深圳宣布了全市土地屬于土地國有，這是唯一一個宣布全部土地屬于國有的地方。盡管宣布它是屬于土地國有，但是原來農村集體經濟組織已經占了390平方公里，這里只有合法的口徑是95平方公里，只有四分之一的面積是合法用地，其它基本上都是非法用地。另外就是土地的價值，城中村這些土地基本上開始進入城市地帶，現在這些基本上是私搭濫建的農民居住區，所以這些地方的土地價值是沒有辦法再往上提升的。還有就是社會問題，現在像北京是有70%的人口集中在城鄉結合部地方，上一輪城市化的進程，政府主導的城市化是到了一個非常急劇的程度。這兩個城市化都存在極大的不可持續性，而且是隱藏著非常大的定時炸彈。

　　最后簡單地提幾個改革的方案。總體來講，下一個發展機遇可能是繼續充分利用結構變革對于經濟增長的這種配置效應來謀劃好下一個發展的機遇。為什么李克強副總理會那么重視我們城市化這件事？現在我想了想，你放在他那個位置想，他也要找增長機會，可能還是在這兒有一塊。現在就是過半的城市化率，到2020年還可以到60%，到了2030年可以到70%，還有20%的填補變化率，這是從基本的戰略來講，城市化是作為下一個經濟發展的引擎，這是沒有什么疑問的，現在的問題是怎樣推動一個持續的、健康的城市化。所以我們要打破現在的城鄉二元體制，真正實現政府主導的城市化和農民自動自發的城市化這兩個城市化軌道之間的融合，這里就牽涉到我們的規劃體制、土地體制，還有就是整個基礎設施建設的體制，還有公共服務提供的體制和社會保障的體制，這些制度改革真正實現了才能實現二元體制破除。還有就是深化體制改革實現可持續的重點城市化，現在我們面臨著一個非常大的問題，上一輪的政府城市化的推進，不管你怎么罵它，它就是起到了那么大的作用。現在我們面臨一個非常大的轉型，大家都在罵土地財政不好，土地財政這個東西下去以后未來整個城市建設的融資到底靠什么？這是需要我們的學者和政策制定者好好動腦筋的，不是簡單地說切了這一刀我們就可以解決問題的。我覺得土地制度改革當中非常重要的就是這么三件事：一是我們現在要破除城市國有和農村集體所有這兩種完全權力不平等的體制，這兩種不同的所有權應該是在規劃的前提下有同等進入城市化建設的權力，這樣既可以解決權力的問題也可以解決建設空間的問題。二是我們整個城市建設的融資，下一輪整個城市建設融資里土地還會起到很大的作用，因為你從世界各國來看，城市建設的資金里面土地資金都是占據很大比重的，關鍵問題在于機制，最近我去看了日本和臺灣的經驗，日本的整個城市化建設的進程，日本90%的土地是靠市級同化，韓國的土地60%是靠市級同化，讓出一部分土地來做溢價解決這個區域的城市化建設資金來源，另外一部分土地讓原土地所有者通過升值來分享城市化的好處。這樣既化解了矛盾，也解決了城市建設的資金問題。三是土地的真正收益如何從現在的歸政府轉向歸社會。現在我們這套“賣地財政”最大的問題在于政府從農民那里低價把地攬過來，自己賣了之后還在那里非常辛苦地搞建設。你去跟這個地方的市長去談，他有非常多的苦衷，我們在罵他們的時候他們比我們還苦。現在這套體制基本上是綁在政府手上的，所以下一步的改革應該實現土地的漲價，也就是土地增值的部分要通過土地增值的稅收讓全社會來分享。臺灣的漲價就是通過土地的增值稅來實現的，我們的漲價就是通過我們征地我們賣地，所以稅收機制的改革真正讓土地漲價的部分在保護隆重權益的前提下，讓增值的部分歸到全社會，真正通過稅收的方式用到城市建設，必須通過戶籍制度改革和基本公共服務均等化實現人的城市化。

　　我就講到這里，謝謝大家。