城市更新：深圳非農(nóng)建設(shè)用地合理流轉(zhuǎn)的突破口

　　2009年，廣東省出臺(tái)了“三舊改造政策”[1]，深圳市于同年12月相應(yīng)出臺(tái)了《深圳市城市更新辦法》(深圳市人民政府令2009年第211號(hào))，對(duì)城市更新進(jìn)行政策規(guī)定。其主要做法是，引進(jìn)市場(chǎng)開發(fā)主體，對(duì)項(xiàng)目地塊上的全部物業(yè)重新規(guī)劃、實(shí)施二次開發(fā)。其中，凡需要拆遷的，由開發(fā)商承諾對(duì)原業(yè)主賠償，雙方達(dá)成協(xié)議后，政府再以協(xié)議出讓國(guó)有土地的形式，將項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。同時(shí)，為解決城市更新項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)權(quán)屬清晰的合法土地面積占比不足而不符合城市更新計(jì)劃立項(xiàng)條件或基于享受城市更新項(xiàng)目地價(jià)優(yōu)惠政策等因素的考慮，在實(shí)施時(shí)，城市更新項(xiàng)目申報(bào)主體通常會(huì)選擇將非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)入城市更新項(xiàng)目（含已劃定非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)整置換及未落實(shí)非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)調(diào)入）。目前，將非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)入城市更新項(xiàng)目的主要方式有兩種，一種是未落實(shí)的非農(nóng)指標(biāo)在城市更新項(xiàng)目中劃定，另一種是已劃定的非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)整置換到城市更新項(xiàng)目中。其具體要求如下：

　　1、非農(nóng)建設(shè)用地未落實(shí)指標(biāo)在城市更新項(xiàng)目中的劃定

　　非農(nóng)建設(shè)用地未落實(shí)指標(biāo)的劃定，是指將規(guī)劃國(guó)土部門依法核定未落實(shí)的非農(nóng)指標(biāo)劃地落實(shí)，包括剩余指標(biāo)落實(shí)和指標(biāo)計(jì)算錯(cuò)誤更正兩種情形。目前，如《龍華非農(nóng)辦法》、《寶安非農(nóng)辦法》對(duì)非農(nóng)建設(shè)用地未落實(shí)指標(biāo)可優(yōu)先在城市更新項(xiàng)目中劃定作出了規(guī)定（詳見表1），且《寶安非農(nóng)辦法》限定為非農(nóng)建設(shè)工商用地指標(biāo)。此規(guī)定一方面解決了非農(nóng)指標(biāo)落地選址難的問題，另一方面又能解決城市更新項(xiàng)目土地確權(quán)不足的問題。非農(nóng)建設(shè)用地的劃定與城市更新項(xiàng)目非農(nóng)指標(biāo)的調(diào)入兩者相互結(jié)合更有利于各區(qū)非農(nóng)建設(shè)用地的后續(xù)管理。

　　《龍華非農(nóng)辦法》第六條第一款（一）項(xiàng)、第四款

　　（一）對(duì)原行政村轄區(qū)范圍內(nèi)有城市更新項(xiàng)目且符合非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)入條件的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先調(diào)入城市更新項(xiàng)目?jī)?nèi)；不能在城市更新項(xiàng)目中落實(shí)的，按照市、區(qū)原有劃定管理辦法的相關(guān)規(guī)定處理。

　　經(jīng)核實(shí)非農(nóng)建設(shè)用地臺(tái)賬，存在非農(nóng)建設(shè)用地為落實(shí)指標(biāo)需要?jiǎng)澏涞氐模瑓⒄涨翱钤瓌t處理。

　　《寶安非農(nóng)辦法》第六條第一款（一）項(xiàng)

　　未落實(shí)非農(nóng)建設(shè)工商用地優(yōu)先在城市更新項(xiàng)目中劃定。