“一個項目有多少運營資金支撐，決定著這個項目能有多少雄心壯志。”

　　布魯克林大橋公園是紐約市的另一個復雜的公私合營的項目。你可以簡單談一談針對這個杰出項目的公共資金和私人融資上策略的不同嗎？

　　我覺得我們在紐約形成了一種對新型公共開放空間的思考方式，坦白說這對紐約而言也是非常與眾不同的。這個想法是由政府支付公園的設計費用和建設成本，然后由主張建公園的市民和社區(qū)設法籌集長期的營運資金。我們公司已經(jīng)展示出，在一個公園建成后的前期，也就是頭30年左右的時間里，會有跟建設成本差不多的錢用于經(jīng)營，前述的案例就是如此。也就是說，政府只投入資金幫助你啟動這個項目，剩下的就都交給市民企業(yè)家們?nèi)ソ鉀Q。這種做法有時會成功但有時不會。像高線公園，就有為慈善家設置的捐贈渠道，大量的營運資金都來自于慈善活動，也就是富人的支票；還有一小部分來自于活動計劃的創(chuàng)收，因為很多公司都希望在高線公園做電影拍攝之類的事情。

　　而說到布魯克林大橋公園，坦白講這是社區(qū)民眾的想法，不是我們的。這個想法就是，你可以將一小部分本應作為公園開發(fā)的土地分配給私人房地產(chǎn)。你需要做的就是在這片盡可能小的土地上做最奢華的開發(fā)，這樣你就使大部分公園土地得以保留下來。我們做的就是幫助社區(qū)民眾做金融分析，并且最終在政府和社區(qū)之間達成一個協(xié)議，比如用作私人開發(fā)的土地永遠不超過20% ，剩下的至少80%用作公園綠地。而結果表明，由于紐約經(jīng)濟實力的提升，導致布魯克林區(qū)各方面的改善，以后會更接近于 90%公園綠地和10%私人開發(fā)的分配比例。然而為了達到這樣的要求，我們也開發(fā)了一些高端住宅小區(qū)。我知道你可能會說這樣的開發(fā)并不是你想要的，更多混合功能的開發(fā)和不同收入人群的使用才會讓空間更加有趣。但是這樣意味著你賺不到那么多錢，也意味著你只能獲得更少的綠地和談判余地。有多少土地用于開發(fā)，有多少土地用于公園綠地，為什么以及在哪里，這些是我們考慮最多的問題。

　　布魯克林大橋公園 （Brooklyn Bridge Park）   Designed by MVVA    Source：http://www.mvvainc.com/

　　相較而言，旁邊的哈德遜河公園，同樣是紐約式的運作模型：政府提供建設資金，民眾自己提出運營管理的模式，這個公園再次采用了和布魯克林大橋公園一樣的籌錢方式，也就是由在場地上進行開發(fā)的房地產(chǎn)商來提供公園的營運資金。然而，管理哈德遜河公園經(jīng)營的相關法律表明，只有某些房地產(chǎn)開發(fā)是獲得許可的。比如高檔住宅的開發(fā)就不在哈德遜河公園中的建設許可列表里，所以建高檔住宅是不被允許的。正因如此，哈德遜河公園總是很難找到足夠的資金來把自己打造成想要的樣子。這也是為什么當你去到那，你會發(fā)現(xiàn)雖然這是個不錯的地方，但本質(zhì)上它就是一個巨大的綠色自行車道。它遠沒有達到邁克爾·瓦肯伯格（Michael Van Valkenburgh）在設計布魯克林大橋公園時的那種雄心壯志，因為它沒有和布魯克林大橋公園相同的運營資金來源。

　　哈德遜河公園（Hudson River Park）    Designed by MVVA    Source：http://www.mvvainc.com/

　　其他城市的狀況則不太一樣，僅僅是在紐約市才會有“政府出資建設，你來負責運營”這樣的想法。在其他城市，我們往往看到的是公共和私人投資混合在一起共同作用于建設和運營。