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昔日爛尾猶在，海南卻再次掀起房地產開發熱潮

　　圈地驚心：海南海岸線全線失守 人工島逼死海港

　　這是南海上璀璨的寶島，這又是開發商趨之若鶩的“寶”島。這有綿延千五公里的優質海岸線，這也有布滿海邊的海景別墅和星級酒店。這是國際旅游島，這又曾經是另外的48個“島”。這里是本地人的生態家園，這里也是“闖海人”的冒險樂園。這是最好的地方，這也許會成為最壞的地方。這里如今掀起了新的一輪圈地熱潮……

　　距離1月4日公布的《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》，將海南國際旅游島上升為國家戰略已過去半年有余，但越來越多人感覺到躁動和矛盾。

　　隨著海南國際旅游島建設序幕拉開，相關旅游、運輸、房地產、基礎設施建設等行業都將具有巨大的增長空間。在此背景下，一些旅游、地產等行業的大型企業早已嗅到海南新一輪發展的“商機”，紛紛加大對海南的投資和布局……

　　海岸線亂象

　　距離海岸線200米甚至100米以內的建筑比比皆是，“一線海景別墅”和各大星級酒店在沙灘旁邊星羅棋布，甚至在萬寧市石梅灣，記者還看到位于海邊在建中的私人飛機場。

　　吳程英最近一直為海南房地產開發感到郁悶。

　　“打開電腦，通過衛星圖片上看海南，發現海南島的海岸線正在‘哭泣’—海南全島的海岸線已幾乎處于開發的狀態，很難看到一片原始的痕跡。”吳程英是海南文昌籍人，大學畢業后在深圳工作。他告訴記者，以前每次回海南都感覺日新月異，高樓林立，現代化與自然的交融。但在2000年以后由于缺乏有序的引導，海灘被過分地開采，每次坐飛機回去都會看到海南的東北角滿目瘡痍。

　　海南島海岸線長達1528公里，1988年開始便有了東線重點發展旅游業，西線重點發展工業的定位。而這條海岸線已成為房產商們的“樂土”，記者了解到，其中北起海口南至三亞，300多公里的東海岸線上不僅囊括了海口灣-美麗沙，文昌的銅鼓嶺，瓊海的博鰲，萬寧神州半島、石梅灣，陵水的珍珠海岸直至三亞的海棠灣、亞龍灣等最精華的旅游海岸資源。同時東海岸也成為海南開發最火熱的地方，十來個海內外大型的房地產開發集團包攬了海南這條最優質的海岸線。

　　海南省建設項目規劃院原高級工程師林鴻民曾作為世界旅游組織的中方專家，為海南省作旅游總體規劃。他向時代周報指出，從南向北，三亞的三亞灣、大小東海、亞龍灣、海棠灣，再到陵水的土福灣、南灣半島、清水灣、日月灣、香水灣，萬寧的楊梅灣、石梅灣，再到瓊海的博鰲水城，文昌的馮家灣、高隆灣、椰林灣、火箭發射基地……東海岸已基本被開發商圈地完畢。

　　國際旅游島的確立，助長了地產業突進的力度和速度，而投人所好的“一線海景房”紛紛駐扎海岸線邊上，更給海南生態帶來了負面影響。海南是熱帶臺風密集區，作為保護海島免受臺風襲擊的“第一道綠色天然屏障”，海防林可以在相當程度上防衛著海岸線。海南省政協委員、海南省林業局森林防火辦原主任劉福堂告訴時代周報記者，海防林以木麻黃為主，自1956年種植以來，歷史上曾四次對海南的海防林造成災難性破壞，目前的防護功能已大打折扣。而開發最熱鬧的東海岸，因為直接面向太平洋，海防林作用最為重要，但房地產開發早已經讓海岸土地與林木“脫鉤”。

　　毫無節制的圈地破壞，造成的惡果顯而易見。文昌東郊椰林曾以種植密度高、枝繁葉茂而著稱，但因為海岸線侵蝕造成海岸線后退300-400米，原來插在陸地上刻有“椰林灣”三個字的柱子，現在已經跑到海水中去了。

　　而根據6月8日批復的《海南國際旅游島建設發展規劃綱要》，建筑物與沿海最高潮位線最小距離原則上不低于100-200米。

　　“假如遇到2004年東南亞那種規模的海嘯，海岸帶旁邊的這些建筑將不堪設想。”劉福堂分析。

　　但在記者的調查中卻發現，距離海岸線200米甚至100米以內的建筑比比皆是，“一線海景別墅”和各大星級酒店在沙灘旁邊星羅棋布，甚至在萬寧市石梅灣，記者還看到位于海邊在建中的私人飛機場。

　　在最近出臺的《海南省土地利用總體規劃(2006-2020年)》強調，岸線資源屬于稀缺資源，海邊一線地可用于旅游發展，不得用于商品房開發(不產生經營性收入的房地產)。但海南著名評論員矢弓告訴記者，不少房產商掛著“產權式酒店”的牌子，最后在海邊開發出來的卻還是公寓住房。

　　7月11日，海南省海洋與漁業廳廳長趙中社在接受媒體采訪時表示“海南海岸線目前只開發了100多公里”。海南省住房和城鄉建設廳副廳長蔡仁杰也稱其中東海岸有800多公里海岸線，目前已開發的不到1/10，“因此海南依然有很多海灣資源、海岸資源可供開發。”

　　林鴻民對這個說法表示質疑，他認為目前只開發了100多公里應該是指正式動工的那部分項目，而海南的海岸線可能早已被房產商圈進囊中。

　　在開發商的眼中，與他們的未來所得相比，占有優質海岸線資源的代價并不高。據媒體報道，現在海南海邊的土地，從農民手中征用普遍是2.5萬-5萬元一畝，而開發成樓房和別墅后，每平米能賣到2萬-10萬元。地處海南最西邊的東方市，被征用海邊林地后每棵樹補償標準僅僅是兩塊錢。

　　除此以外，海南沿海公共海域“私屬化”現象也非常普遍。各種建筑風格的酒店，一家緊挨一家，如同一道圍墻，將沙灘海景圈在里面。“你如果不通過他的酒店大堂，就進不了公共海灘。”矢弓告訴記者。

　　據了解，目前在海南優質海岸線上，已經建好的五星級酒店有23家，這些酒店都將公共海域據為己有，而正在開工建設的五星級到七星級酒店，高達49家。

　　公共海灘有變為“富人的后花園”之虞，而作為很多海口人的驕傲，萬綠園也面臨著同樣的問題。

　　萬綠園是一座位于海口市濱海大道旁的大型熱帶海濱生態園林，上世紀90年代初經填海造地而成，占地面積達1027畝。2009年下半年開始，海口市民便發現萬綠園北側海面將新建另外兩個面積約450畝和100畝的人工島，隨后不久，這兩個項目都得到海南省政府的正式批準。而人工島的建立不僅會“讓市民無法在萬綠園看海”，更有分析人士指出，按照方案上的規劃來看，人工填島將不可避免地改變水流方向，海流穩定性受到破壞，回淤將更嚴重。已經變淺的新港通道將繼續惡化，過不了多久估計就徹底變成死港。

　　而據曾經參與過相關項目規劃的內部人士告訴記者，在三亞灣新規劃的一個同樣是填海而成的人工島，僅僅請了5個專家作驗證，而最終也只是走過場而已。

　　新“圈地運動”？

　　海南省委書記衛留成強調：開發商的推波助瀾、捂盤惜售等問題要引起海南各市縣高度重視。地價越高、房價越高，并不是好事，最終都會轉嫁到消費者身上，弄得不好就是泡沫。

　　從去年開始，開發商便蜂擁而至，而這并非是第一次。矢弓清楚地記得，上世紀90年代的海南房產泡沫曾經“拖垮了一個發展銀行”。

　　1988年海南建省，同時也是經濟特區。據介紹，當時全國幾乎每個地級市都在海南有地產公司。

　　1993年下半年，中央實行宏觀調控，凍結了大筆資金，致使大部分工程未能建成。到了1998年底，原來的5000多家開發商，還活躍的不到200家。

　　人走茶涼，最后海南留下空置房455萬平方米，爛尾樓工程1631萬平方米。當時海南不過六七百萬人口，爛尾樓卻占到全國的1/10。有人打趣，那時的海南就是“天涯、海角、爛尾樓”。

　　隨著房地產泡沫的破滅，1998年6月21日，由于海南發展銀行不能及時清償到期債務，被迫關閉，成為新中國成立后首家因支付危機而關閉的省級商業銀行，而直到現在海南也沒有一個發展銀行。

　　蔡仁杰稱，目前海南基本上消化了上一輪的房地產泡沫，上世紀90年代，土地以較低價格落到地產商手中，但沒有開發，現在這些土地基本收回。

　　而眼下各大開發商在海南的圈地也不能不讓人將上一波地產熱聯系起來，這是否又一輪房產泡沫？

　　從海口出發往西，一路上可以看到越來越多開發中的海濱樓盤，以及分布密度極高的樓盤廣告。而與廣告所宣傳的“最后的CBD海岸線”“花園洋房”“歐式莊園”等形成強烈反差的是，房產商的圈地過程卻沒那么“寫意”。

　　吳程英告訴記者，部分開發商在地方政府的支持下，肆無忌憚地圈地。在他的老家文昌市鋪前鎮，為了占用300畝耕地，多次有人以政府的名義要求村民簽名交地，而征地目的居然是要修“90米寬的高速公路”。

　　位于海南省萬寧市東南部的石梅灣，曾被世界旅游組織專家譽為海南未被開發的最美麗海灣—但這片凈土也即將被打破寧靜。華潤集團獲得這里12平方公里的土地使用權，將用13年進行開發。當地石梅村的村民向記者介紹，這里曾經有綿延數十公里的青皮林帶，散落在區內的農舍多為黎族村落，世代以耕作和捕魚為生。但隨著開發商的進駐，原始森林被加劇砍伐，生態系統難以維持平衡。而大部分被征去農田的農民也失去了唯一的謀生工具，生活無以為繼。當記者以買房者身份向進駐該村的另一家房產商售房中心咨詢時，赫然發現該樓盤的賣點除了“原始森林”，便是石梅村的水庫—而這個水庫，正是在去年因為挖掘過度而崩塌，目前滴水未剩。

　　位于海南北邊的澄邁縣海邊，植被已被破壞得所剩無幾，烈日照射下，工人、起架機和挖掘機在坑坑洼洼的工地上懶懶散散。這里是富力集團正在打造的一個高端旅游房地產項目“富力紅樹灣”。其投資總額將超過100億，建設工期為5—8年。據了解，該項目開發2108畝，總占地為6700畝。而“海口唯一原生湖景社區，自然圍合的水岸生活”也成為這個項目到處看得到的宣傳詞。