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“北京第一高樓” 規(guī)劃調整一波三折
原定5月底敲定的北京新城規(guī)劃方案至今沒有出爐。6月4日，北京市規(guī)劃委員會通州分局分管宣傳的紀委書記趙少華接受中國青年報記者采訪時說：“過去打算建得很高，現在沒有那么高了，大概降到200多米。包括‘北京第一高樓’高度在內的整個新城規(guī)劃都還處在調整、研究之中。” 從最初的500米，到今年5月下旬的300米,再到現在的200米左右,通州規(guī)劃建設的“北京第一高樓”的高度像坐過山車一樣，出現了“節(jié)節(jié)低”的現象。 通州摩天大樓“變矮”是航線原因？ 自今年年初以來，通州成為京城輿論關注的熱點地區(qū)，其中重要的原因是當地房價的飆升及“北京第一高樓”的概念。早在兩年前，該區(qū)就提出要建設新地標，拔京城建筑高度之頭籌。 中國鋼結構建設協(xié)會專家委員會副主任柴昶介紹，目前，北京的第一高樓是年內將投入使用的國貿三期，高度為330米。不過，今年4月24日豐臺麗澤金融商務區(qū)奠基建設的國際金融信息大廈高度為360米，有望打破國貿三期的紀錄。 規(guī)劃信息顯示，通州“北京第一高樓”位于京杭大運河交匯的商務酒店區(qū)，是一座集會議與娛樂為一體的超五星級酒店。最高500米，最低400米，有關大樓不同高度的規(guī)劃版本一直眾說紛紜。 今年年初北京兩會期間，“北京第一高樓”成為通州區(qū)的閃亮“名片”，受到社會輿論與房地產商的追捧。家住通州九棵樹地區(qū)的徐靜女士說：“一夜之間，二手房市場掛牌價格就上漲了1000多元／平方米。”我愛我家、鏈家地產通州東關店等中介更是以此作為賣點，向顧客推銷。 3月左右，樓市一片漲聲。北京六環(huán)外的通州房價與漲幅更是坐著“火箭”上升，幾乎逼近京城二三環(huán)核心區(qū)域的房價水平，“泡沫”橫生。4月中旬，國家接連出臺調控樓市政策以后，通州便出現了“賣房的比買房的人多”的現象。 5月25日，通州區(qū)委書記王云峰向視察該區(qū)的北京市政協(xié)委員們介紹，北京新城地標建筑“降個子”的論證工作已經啟動，其高度擬在300米。 而據通州規(guī)劃分局負責人告訴中國青年報記者的最新消息，“以前要建的‘北京第一高樓’，現在大概要降到200多米。理由是新城地標正好是飛機航線經過的地方，所以要降低高度。” 中鼎聯(lián)行一位長期關注通州房價變化的置業(yè)顧問認為，“北京第一高樓”的高度實際上是在樓市泡沫中潮漲潮落。 中國建筑標準設計研究院副院長郁銀泉表示，上海已經建設了492米的環(huán)球金融中心，還有632米高的上海中心大廈正在建設中。從技術的角度來看，北京建造400多米高的第一高樓沒有任何技術問題。“高樓的高度升上去，降下來，很多問題不是技術方面的，而是政府的想法。”他說。 什么樣的城市地段最宜建造摩天大樓 上海金茂大廈設計者、著名結構工程師法茲勒·康說，建不建摩天大樓或在城市什么地段建摩天大樓，不是工程問題，而是社會問題。 據柴昶教授介紹，在上個世紀初期，歐美國家推崇摩天大樓為傳統(tǒng)工業(yè)文明與資本實力的象征，后來卻嚴格控制建設超高層建筑。以菲力普·約翰遜為首的一批建筑師則用行動拒絕在美國建造摩天大樓。可目前中國的一線、二線甚至三線城市都在爭相建設第一高樓。 中國城市規(guī)劃設計研究院總規(guī)劃師王凱在接受中國青年報記者采訪時說：“在北京、上海、廣州等上千萬人口的超級大城市商業(yè)密集區(qū)，有規(guī)劃地建造一些超高層建筑有必要。但國內一些旅游與歷史文化名城都在建高樓，甚至包括江西、河北一些地級市城市中長期發(fā)展規(guī)劃都是高樓林立，值得深思。” 什么樣的城市地段最宜建造摩天大樓？兼任住房和城鄉(xiāng)建設部專家委員會委員的王凱認為，首先是城市核心地區(qū)。一般而言，城市的土地價值從市中心向外圍依次衰減。城市CBD地區(qū)寸土寸金，土地出讓價格高昂，開發(fā)商為了在有限的土地面積上實現最大回報，惟有建造超高層建筑。 “這是土地經濟與價值的本能驅使。”王凱說，國外大城市的中心就在那幾棟超高層建筑的地方，非常容易找。國內超級大城市摩天大樓的市中心地標屬性則不太明顯。 其次是城市輪廓線與景觀的要求。王凱的足跡遍布歐美發(fā)達國家。在摩天大樓與城市輪廓線融合方面，他最欣賞的是俄羅斯首都。莫斯科的高層建筑有著極其嚴格的規(guī)劃，在全市的關鍵位置建造七至九個地標建筑，城市建筑像舞臺布景一樣，主次分明，具有韻律，不管是在空中鳥瞰，還是從地面平視，整座城市的天際線都非常和諧。 有關專家在接受中國青年報記者采訪時表示，根據通州經濟社會發(fā)展水平及城市核心區(qū)的土地價值等分析，通州暫時還不具備建造摩天大樓的主要條件。 “國內很多城市的高層建筑都是人為因素推動的。”王凱說。很多人認為現代化就是“高樓、立交橋再加上汽車”。但其實考察發(fā)達國家和地區(qū)，不要光把目光聚集在紐約這樣高樓林立的城市，更要放眼英國、法國、德國、奧地利等國家。這些國家的許多城市具有深厚的歷史文化底蘊。在這里，特色廣場、建筑、綠化與百姓高品質的現代生活相互融合。 “巴黎埃菲爾鐵塔所在的老城區(qū)，只在塞納河邊蓋了一棟超高層建筑。”王凱說，上個世紀五六十年代，巴黎人認為超高層建筑破壞了老城區(qū)的歷史文化特色，決定把這棟超高層建筑作為反面教材，“立此存照”，絕不在老城區(qū)再蓋那類建筑，超高層建筑便全部集中在巴黎郊外的德芳斯商務街區(qū)。 北京新一輪CBD建設中需不需爭奪京城第一高樓？柴昶認為，“不管是從建筑的造價、使用成本，以及環(huán)境的影響，都不宜追求第一高樓。” 中國建筑標準設計研究院郁副院長透露，高層建筑的高度是用成本換來的。一般以100米為分水嶺，超過100米的超高層建筑不管是結構造價，還是防震減災、消防設備，甚至包括大樓豎向交通的電梯布局、速度等標準都會明顯提高。 “在CBD建造一座上百萬平方米的摩天大樓，就相當于在空中建設一座幾萬人就業(yè)的城市社區(qū)。”王凱說，此前不知道通州規(guī)劃“北京第一高樓”時有沒有考慮上下班高峰問題。屆時幾萬人同時匯聚在一個點上，交通疏散問題怎么解決？如果沒有大量的城市軌道交通與“北京第一高樓”配套的話，采用汽車交通工具必然面臨極度擁堵與尾氣污染等問題。 “第一高樓”對城市經濟的拉動力沒有想象大 “通州房價隨北京新城規(guī)劃的進展水漲船高，其背后不乏‘北京第一高樓’的推動作用。”6月4日上午，劉女士在運河西大街938路公交站談論通州樓市變化時說，“不管是官方，還是民間，都有借‘北京第一高樓’拉動通州發(fā)展的希冀。” 中國工程院院士程泰寧對中國青年報記者說：“第一高樓對整座城市經濟發(fā)展的拉動作用沒有想象中那么大。”溫州商人、迪拜視野房地產開發(fā)公司董事長黃曉峰的介紹也充分證實了這一點。 以阿聯(lián)酋目前建成的世界第一高樓、高828米“哈利法塔”為例，2004年開盤時五六萬元／平方米，到2008年每平方米價格漲到14萬元，最貴的達到20多萬元／平方米。去年11月中旬迪拜世界集團債務危機爆發(fā)后，房價一落千丈，回歸到開盤時的價位，仍沒有多少人購買。此外，即使買得起“哈利法塔”的房子，也不一定住得起。一年的物業(yè)管理費就達百萬元左右。 據透露，自去年年底以來，溫州商人一直謀劃去迪拜抄底。但前不久阿聯(lián)酋中國商會組織一批浙商去迪拜，鎩羽而歸；溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會組織的溫州商人迪拜考察團一直沒有啟程，主要原因就是當地的房價經歷泡沫洗禮后遲遲不見“回暖”。 擔任東南大學建筑設計與理論研究中心主任的程泰寧院士說，“西班牙畢爾巴鄂市請加州建筑師蓋里設計的古根海姆藝術博物館，每年吸引幾十萬人到這個小城市旅游觀光。對北京而言，建造一座第一高樓根本對整座城市經濟發(fā)展沒有什么拉動作用。” 程泰寧指出：“國內不少城市的超高層建筑空置率高，造成極大浪費。”因為超高層建筑運行成本高，不是當作商務寫字樓使用的話，業(yè)主購買自住馬上就是虧損。 “問題的背后是開發(fā)商希望土地效益最大化；某些領導干部急于要政績，希望城市面貌馬上改觀，片面地求高、求大、求洋。這種現象尤為值得警惕。”程泰寧說。 王凱認為，“從市場經濟角度來觀察，摩天大樓投資人若是企業(yè)，愿意砸多少錢都無所謂；地方政府千萬不要舉債干這個事。”即便是非建不可的超高層建筑，其設計、建造要像香港中國銀行、上海金茂大廈一樣，融合傳統(tǒng)文化與地域特色，不要生搬硬套建造一些方盒子，讓城市里的幾代人從早到晚盯著它。 盡管“北京第一高樓”的規(guī)劃高度還沒有最終定盤，但通州降低高度、用高樓群取代一棟摩天大樓的做法已經趨向理性。程泰寧說，“這對于國內其他城市的‘摩天大樓、第一高樓熱’來說，或許是一針清醒劑。” [
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