以“沖突論：跨越政經周期的邏輯”為主題的博鰲?21世紀房地產論壇第12屆年會將于3日至6日在海南三亞舉行，網易房產全程直播論壇盛況。

　　主持人：感謝鐘彬先生的發言。今天上午的論壇內容包含主題演講、權威報告發布兩部分，上午要做主題演講的嘉賓多達10位，我們每位嘉賓將演講時間控制在15分鐘之內，下面進入論壇的第一部分，宏觀經濟及產業政策解讀"。現在請出第一位演講嘉賓全國工商聯房地產商會會長聶梅生女士，聶梅生女士的演講主題是"中國房地產的觀點"，有請。

　　聶梅生:各位領導、各位嘉賓，大家上午好，很高興大家來參加這個會，同時也希望大家積極的支持“博鰲·21世紀房地產論壇”，今天演講的題目是對中國房地產的觀點，也是個人的觀點。對中國房地產的總體觀點，我是這樣看的，第一，本輪房地產調控是必要的，為什么是必要的，因為在此之前，有房價高，民怨大，投資過熱，轉型困難等幾個背景和前提，因此推動了持續差不多兩年的房地產調控，因此說是必要的。

　　現在的調控成果是勢在必得的，為什么這么說，因為動用了行政手段、貨幣手段、市場手段，奪冠多管齊下，一定取得必得的當前的成果，效果怎樣，我等下仔細的說。

　　一個是房價開始下行，無論是環比還是同比都下行了，炒房者出局，開發投資急速的降溫，住房雙軌制啟動，應該說是有效果，跟效果對應的代價是必付的，付出的代價是固定資產投資下滑，GDP下降，上下游簫條，未來的問題加速積累，現在積累的速度很快，這個代價我認為也是必付的。

　　改革是必須的，如果我們要推動整個經濟和房地產良性的發展，城鎮化是一個很好的方向，但是要想中國城鎮化，必須要進行土地制度改革，我們算一下城鎮化現在是50%多一點，如果到70%還有20%，算一下大概有2.5億的農民工要進城，在他們的背景實際上是要解決土地的問題，一系列股權的問題和紅利的問題，城鎮化的問題必須要進行土地制度的改革，現在需要民間制度的導入，需要金融制度的改革，現在已經開始了，但是困難重重，要產業結構改革，背景就是解決央企和國企的問題，同時財稅制度要改革，最后要惠及民生，拉動消費和民生，最為困難的就是中國收入分配制度的改革，如果四個改革不能實現，那么下一步經濟的發展，恐怕還會碰到很多的稚拙，因此改革是必須。房地產企業的轉型就成為必然，因為已經轉變了市場結構，各方的利益格局發生了變化，房地產業的盈利格局發生了變化，因此要促進住房的雙軌制，促進城鎮化，促進產業結構轉型，促進內需消費，總之，從投資拉動轉到承載經濟和社會的發展，這就是總體的思路。

　　我們回顧一下，拉動房地產的形勢我很快的過一下。全行業不景氣達到了八、九個月，到達了2009年的低點，現在的數據是2012年的5月份，指數是5.49，其他的行業也就是這樣的，房地產行業回到了2009年的最低點，可以看到商品房的銷售面積和銷售額，連續三個月小幅度的上升，我想說一下，銷售額的恢復比銷售面積要快。

　　看到他們有急劇的跳水，我也沒有想到，從去年的12月份到今年的1、2月份出現了急劇快速的下挫，下挫后3月份到6月份就開始上升，上升的過程中，仍然是負增長，并沒有回到正值，因此不能說是大幅度的增長，還是在負增長的恢復過程中，快速恢復的是銷售額，慢的是銷售面積，隱含了房價的問題，如果以量換價，應該是量多，但是現在不是這樣的情況。

　　土地購置面積有急促的下挫從-19.3到-19.7%，從銷售額和銷售面積的恢復，土地購置面積開始走暖。

　　房地產開發投資是繼續下降，降到最后開始減少，從27.8%下降到18.7%，現在也開始慢慢的走穩。

　　房地產投資已經對我國的固定資產投資形成了負拉動，大家可以看得到，房地產投資一直下降到固定投資之下，今年4月份就開始負拉動，房地產投資從剛才的曲線可以看得到，有短期急劇下線的特性，固定資產投資是下降的，但是緩慢的，但是房地產投資急劇下降的。房地產投資是在未來不看好的情況下，房地產開發企業原來大概有6萬家，現在會少一些，可能也有5萬家左右。如果大家對市場在同一個時間點，就是一季度的時候，大家同時不賣房屋和不看好，5萬家企業，絕大多數是民營企業，房地產企業中民營企業占絕大多數，一夜之間開董事會，決定不投資，決定不買地，決定開發的監督和開發面積，可以很短的時間內做出決定，可以在全國這樣做，因此一季度就急劇下降，就是這樣的一個行業，這一點說明了什么，等一下我會告訴大家，房地產跟其他的行業不一樣，就出現了想不到的下挫，如果經濟還不好，下挫的程度還會下降，如果急跌的話，就是不斷的下降，但是目前市場剛需的反映出現了小幅的回暖。

　　資金鏈仍然緊張略緩，一季度貨幣投放是1.3萬億元，商品房待售面積仍然存在，曲線從5.1回到5.7，跟去年同期的23相比仍然是緊張的。