成業(yè)行(成業(yè)行博客|成業(yè)行新聞)是國(guó)內(nèi)最早創(chuàng)建的綜合性房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之一。經(jīng)13年的發(fā)展，已成為一家集區(qū)域規(guī)劃、投資顧問(wèn)、營(yíng)銷(xiāo)代理、地產(chǎn)金融及開(kāi)發(fā)建設(shè)于一體的集團(tuán)企業(yè)。
截至2007年底，已完成顧問(wèn)項(xiàng)目156個(gè)，累計(jì)銷(xiāo)售全案、營(yíng)銷(xiāo)代理的高檔公寓、寫(xiě)字樓、別墅、普通住宅項(xiàng)目69個(gè)，銷(xiāo)售面積超300萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額過(guò)200億元，成為名副其實(shí)的“北京地產(chǎn)十大金牌代理行”之一。
隨著二三線城市的崛起，成業(yè)行正以“專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范劃、精細(xì)化”的服務(wù)為石家莊、威海、東營(yíng)、呼和浩特、桂林、沈陽(yáng)等二三線城市的發(fā)展出謀劃策。
成業(yè)行投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理邵念強(qiáng)，溫文儒雅，深諳房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，對(duì)于中國(guó)城市的發(fā)展有著自己獨(dú)到而又專(zhuān)業(yè)的見(jiàn)解。今天，邵念強(qiáng)正用自己多年來(lái)積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，深耕于二三線城市的發(fā)展。
據(jù)了解，早在2003年，成業(yè)行就在為東營(yíng)的城市建設(shè)建言獻(xiàn)策。那么，邵念強(qiáng)如何看待東營(yíng)這座城市？在他眼里，東營(yíng)的發(fā)展?jié)摿υ谀睦铮坑钟心男┲萍s因素？
記者：僅僅25年的時(shí)間，東營(yíng)由一片荒涼貧瘠的鹽堿地變成一座新興的石油城市，城市化率達(dá)到57.4%,高于國(guó)家城市化率的平均水平。2010年，東營(yíng)城市化率將達(dá)到65%。請(qǐng)問(wèn)，您如何看待東營(yíng)的城市發(fā)展？
邵念強(qiáng)：東營(yíng)的城市發(fā)展具有典型性，是能源主導(dǎo)型城市。25年前，發(fā)現(xiàn)石油后，這個(gè)城市是在鹽堿地上快速發(fā)展起來(lái)的。在發(fā)展的過(guò)程中，由石油管理局演變成了一個(gè)地級(jí)市，具備了城市的多種功能。東營(yíng)的城市化率高也在于這個(gè)城市是勝利油田的所在地，油田職工占了很大比例，并且周邊農(nóng)村人口密度本來(lái)就很低。今后幾年，東營(yíng)城市化率發(fā)展速度還會(huì)更快，因?yàn)橥獾氐牟删蚬镜纳罨匾懤m(xù)回遷到東營(yíng)。我認(rèn)為，這個(gè)城市的城市化是一種油田職工主導(dǎo)的機(jī)械式增長(zhǎng)方式。
成業(yè)行的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，從1996年到2005年10年間，東營(yíng)城市中心區(qū)的人口增長(zhǎng)每年只有1萬(wàn)人，從這一點(diǎn)看，城市人口的增長(zhǎng)速度并不快，這也是由東營(yíng)建市以來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的單一性決定的。20多年來(lái)，這個(gè)城市主要以石油及其衍生行業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)，而石油工業(yè)屬于資本密集型和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，不屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。
目前，東營(yíng)的城市定位正在從單一的能源城市向黃河三角洲的中心城市轉(zhuǎn)變。這意味著東營(yíng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)要發(fā)生很大變化。除了能源之外，機(jī)械制造、高新技術(shù)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游觀光業(yè)等等都會(huì)逐漸發(fā)展起來(lái)。應(yīng)該說(shuō)，這樣一個(gè)綜合的產(chǎn)業(yè)發(fā)展使得東營(yíng)這座城市具有了長(zhǎng)期發(fā)展的動(dòng)力，盡管在渤海的大陸架和次大陸架發(fā)現(xiàn)了新的油田和氣田，但石油和天然氣的開(kāi)采逐漸減少是不爭(zhēng)的事實(shí)。未來(lái)三十年五十年，用什么來(lái)支撐城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這必須提前二三十年去做考慮。實(shí)際上，東營(yíng)正在做這方面的工作。
記者:那么，您能否為我們介紹一下這座“能源城市”向“中心城市”轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，具體表現(xiàn)在哪些方面？
邵念強(qiáng):2004年，成業(yè)行曾經(jīng)為東營(yíng)做過(guò)城市研究。數(shù)據(jù)表明，由地方企業(yè)所帶來(lái)的產(chǎn)值占到東營(yíng)GDP的49%，而之前勝利油田產(chǎn)值要占到70%以上，這說(shuō)明產(chǎn)值結(jié)構(gòu)比例在發(fā)生變化。此外，政府的財(cái)政收入中來(lái)自地方企業(yè)的比重也在2004年達(dá)到了50%。2004年對(duì)于這個(gè)城市來(lái)說(shuō)是個(gè)標(biāo)志，此后，多種產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、多種經(jīng)濟(jì)成分的比重在逐年增加。
近兩三年，東營(yíng)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和城市居民購(gòu)買(mǎi)力的增長(zhǎng)更加顯著。2005年?yáng)|營(yíng)市生產(chǎn)總值達(dá)1166.14億元，突破千億元大關(guān);2006年?yáng)|營(yíng)市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1450.31億元;2007年全市生產(chǎn)總值達(dá)到1650億元。另外，2007年，東營(yíng)人均GDP達(dá)到9萬(wàn)多人民幣，而北京人均GDP是5萬(wàn)多人民幣，上海人均GDP是6萬(wàn)多人民幣，盡管東營(yíng)的城市經(jīng)濟(jì)或者其它一些設(shè)施還無(wú)法和北京、上海相比，但東營(yíng)石油城市的特征使得它的人均GDP達(dá)到其它城市無(wú)法比擬的高度，同時(shí)也使得這個(gè)城市的消費(fèi)能力很高。目前，東營(yíng)市的人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均收入、職工工資性收入、人均財(cái)政收入、人均消費(fèi)水平等指標(biāo)，均居山東省前列，且高于省會(huì)濟(jì)南市。
未來(lái)，東營(yíng)的城市發(fā)展將取決于城市發(fā)展戰(zhàn)略定位。從目前來(lái)看，東營(yíng)是我所見(jiàn)過(guò)的最具有危機(jī)意識(shí)的城市。從上一屆政府就開(kāi)始嘗試能源城市轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在東營(yíng)是能源城市轉(zhuǎn)型的試點(diǎn)城市。成業(yè)行從2003年開(kāi)始與東營(yíng)合作，就如何轉(zhuǎn)型、怎樣發(fā)揮城市優(yōu)勢(shì)等等提了很多意見(jiàn)和建議。我們認(rèn)為，東營(yíng)城市未來(lái)的發(fā)展前景光明，最重要的就是要做好戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，才能最終實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展目標(biāo)。
記者:國(guó)家“十一五”規(guī)劃明確表示要大力發(fā)展黃河三角洲。黃河三角洲也成為我國(guó)繼珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲之后最后一個(gè)待開(kāi)發(fā)的大江大河入海口。在您看來(lái)，這將為東營(yíng)的發(fā)展帶來(lái)怎樣的歷史機(jī)遇？
邵念強(qiáng):長(zhǎng)江三角洲和珠江三角洲的發(fā)展都具有悠久的歷史淵源，黃河是中華民族的發(fā)源地，也是人類(lèi)文明的發(fā)源地之一。她本應(yīng)最先發(fā)展起來(lái)，但由于黃河從歷史上就總是泛濫，所以三角洲區(qū)域總是無(wú)法建立和發(fā)展城市。現(xiàn)代黃河三角洲是1855年以來(lái)，黃河沖積作用形成的沖積扇。東營(yíng)是這塊年輕土地上唯一的城市。我認(rèn)為，一方面黃河三角洲的發(fā)展應(yīng)更多地從環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的角度來(lái)看它應(yīng)該占據(jù)怎樣的地位，另一方面是在黃三角的戰(zhàn)略發(fā)展中，東營(yíng)占有怎樣的地位。
首先，從地圖上看，黃三角處在環(huán)渤海區(qū)域的中心區(qū)，而在環(huán)渤海區(qū)域的城市中，東營(yíng)又處于這個(gè)區(qū)域南部的節(jié)點(diǎn)，它是從膠東半島到京津的中介點(diǎn)。地理位置非常重要。這樣看來(lái)，東營(yíng)在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的地位具有獨(dú)特性，雖然它比不上北京、天津、大連等城市，但它的位置會(huì)越來(lái)越凸顯，尤其是東營(yíng)深水港、青島-北京高速路建成后，新的海陸交通一體化會(huì)逐漸顯現(xiàn)其重要性。
其次，就是黃河三角洲的濕地資源的重要性，怎么強(qiáng)調(diào)都不過(guò)分。現(xiàn)在，它還是一個(gè)被泥巴掩蓋的“寶石”，慢慢地，人們會(huì)把它擦得越來(lái)越亮。這塊“寶石”會(huì)給東營(yíng)帶來(lái)50年、100年、甚至150年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因?yàn)樗奈ㄒ恍浴⒍鄻有詴?huì)吸引越來(lái)越多的人去東營(yíng)看濕地，就像人們千里迢迢去看海、看沙漠、看草原一樣。當(dāng)然，東營(yíng)一定要在保護(hù)好生態(tài)的同時(shí)，建設(shè)好旅游設(shè)施，有足夠的旅游接待能力。
第三，東營(yíng)土地資源豐富，而且土地面積不斷擴(kuò)大。東營(yíng)現(xiàn)有土地面積80多萬(wàn)公頃，尚有35萬(wàn)公頃待開(kāi)發(fā)利用，加上黃河每年不斷填海造陸，使這里成為中國(guó)東部后備土地資源最多、開(kāi)發(fā)潛力最大的地區(qū)之一。那么，這些土地如何利用，是需要認(rèn)真考慮的。黃河三角洲這個(gè)“待開(kāi)發(fā)”的區(qū)域，不會(huì)像長(zhǎng)三角和珠三角一樣成為城市密集、人口密集、經(jīng)濟(jì)密集型的區(qū)域，也不會(huì)像這兩個(gè)地區(qū)一樣土地寸土寸金，它將成為一個(gè)生態(tài)多樣化的三角洲，東營(yíng)就是這個(gè)區(qū)域的代表。
第四，東營(yíng)可以發(fā)展成為現(xiàn)代制造業(yè)基地。中國(guó)是制造業(yè)大國(guó)，但目前制造業(yè)的快速發(fā)展已經(jīng)給土地資源稀缺的南方諸城市造成了很大的壓力，并且南方勞動(dòng)力成本不斷上漲。就拿離東營(yíng)近一點(diǎn)的長(zhǎng)三角來(lái)說(shuō)，蘇錫常的工業(yè)化會(huì)逐漸升級(jí)，朝著越來(lái)越高端、越來(lái)越軟件化發(fā)展，相對(duì)勞動(dòng)密集型、對(duì)土地需求更大的產(chǎn)業(yè)會(huì)北遷，北遷就會(huì)考慮到到山東，山東就會(huì)到東營(yíng)，因?yàn)闁|營(yíng)有著大量的土地資源。
另外，盡管東營(yíng)的石油產(chǎn)量在衰減，但石油裝備的設(shè)計(jì)和制造能力和水平在全國(guó)地位很高，會(huì)持續(xù)發(fā)展下去，因?yàn)樗呀?jīng)形成了整套的技術(shù)力量和生產(chǎn)能力。在招商引資快速發(fā)展的過(guò)程中，我建議，東營(yíng)的發(fā)展要具有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，引進(jìn)項(xiàng)目要與黃河三角洲生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的定位相符合，對(duì)于一些會(huì)產(chǎn)生污染的大型化工類(lèi)項(xiàng)目則要慎重，否則會(huì)得不償失。
東營(yíng)要融入環(huán)渤海 大經(jīng)濟(jì)圈，發(fā)展好現(xiàn)代制造業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)觀光業(yè)、生態(tài)海洋業(yè)……發(fā)揮好生態(tài)效益，這會(huì)給東營(yíng)帶來(lái)美好的前景。
記者:據(jù)了解，成業(yè)行與東營(yíng)已經(jīng)有了多年的合作，請(qǐng)您談?wù)剬?duì)于東營(yíng)的人文文化與地域文化等方面的感受。作為多年的合作伙伴，您認(rèn)為東營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)究竟是什么？
邵念強(qiáng):黃河三角洲是一片神奇的土地，雄渾壯闊，景色宜人。我最感興趣的是黃河三角洲的濕地，因?yàn)樗粌H是中國(guó)暖溫帶最廣闊、最完整、最年輕的濕地生態(tài)系統(tǒng)，仍保留著原生帶的特色，而且也是全亞洲最大的濕地，可以和非洲的尼羅河、美洲密西西比河三角洲有一比。良好的生態(tài)環(huán)境使這里成為生物多樣性的天然樂(lè)園，是科考、探險(xiǎn)、休閑、健身、環(huán)保的理想場(chǎng)所。
此外，這兒還有很好的溫泉資源、蘆葦資源、淡水湖資源、泥質(zhì)海灘……這些資源組合在一起，讓東營(yíng)成為最有價(jià)值的特色濱海旅游度假城市之一，成為水域特別豐富、濕地多樣化、有大的濕地景觀的濱海城市。來(lái)這兒旅游會(huì)產(chǎn)生與青島等濱海城市完全不一樣的感覺(jué)，因?yàn)檫@兒的海灘是泥質(zhì)的，并且含有很細(xì)的鹽和豐富的礦物質(zhì)，是一種天然的美容產(chǎn)品。
東營(yíng)既有悠久的歷史文化，又有以石油工業(yè)為代表的現(xiàn)代文明。廣饒縣古稱(chēng)樂(lè)安，為春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期齊國(guó)腹地，是古代軍事家孫武的故里。黃河文化、海洋文化、古齊文化、石油文化、移民文化和濕地生態(tài)文化在此交匯融合，構(gòu)成了具有鮮明特色的黃河口文化。
記者：您曾經(jīng)表示，在二三線城市做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，要研究一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，每個(gè)城市像一個(gè)人一樣，有自己的個(gè)性。那么，在您眼中，東營(yíng)的個(gè)性是什么？發(fā)展?jié)摿κ鞘裁矗恐萍s因素又在那里？
邵念強(qiáng):東營(yíng)的特性就是空間大、土地資源豐富，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勁頭十足。不利之處就是處在國(guó)家版圖的東端部，交通不是很便捷，不利于聚集人氣。另外，黃河雖然給東營(yíng)帶來(lái)豐富的土地資源，但土地中鹽堿地的比例很大，不利于城市綠化，給建設(shè)宜居城市造成一定的困難。東營(yíng)需要挖湖堆山，將地下的鹽堿做技術(shù)處理，才能植樹(shù)種林。這是東營(yíng)的特征。
東營(yíng)經(jīng)過(guò)25年的發(fā)展已經(jīng)跨越了第一個(gè)階段，從一個(gè)不毛之地發(fā)展成為一個(gè)新興的石油城市，而且各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都名列前茅。但以石油及石油衍生產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)占整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的比重還很大，而且東營(yíng)不是交通樞紐，也不是商貿(mào)城市，不能夠提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，外來(lái)人口不多，基本以本地人口為主，所以，人口發(fā)展緩慢成為這個(gè)城市的制約因素。
但要看到，在第二個(gè)發(fā)展階段，東營(yíng)從石油城市轉(zhuǎn)變成為黃河三角洲的中心城市，那么，這就給東營(yíng)提出了經(jīng)濟(jì)要從單一型向綜合型發(fā)展。我相信，現(xiàn)代制造業(yè)、旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必將吸納更多的人來(lái)此就業(yè)、定居，這會(huì)給東營(yíng)帶來(lái)更多的人氣。
記者:您曾經(jīng)說(shuō)，一個(gè)城市的發(fā)展戰(zhàn)略決定了這個(gè)城市特性，這個(gè)特性又決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特性。請(qǐng)您圍繞這個(gè)話題，談?wù)剸|營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展前景。
邵念強(qiáng):由于土地供給充沛，近年來(lái)東營(yíng)的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快。東營(yíng)總?cè)丝?6萬(wàn)，每年人口增長(zhǎng)在1萬(wàn)人左右，這就決定了市場(chǎng)對(duì)于住房的需求不會(huì)很旺，所以，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)很快就滿足了城市對(duì)于住宅的需求。現(xiàn)在，東營(yíng)很多家庭都有兩套房子，流動(dòng)人口少，租金也不高，住房需求趨于飽和。
我認(rèn)為，東營(yíng)在房地產(chǎn)的發(fā)展上，建設(shè)量不宜大，而要“精”。要以建造精品、建造百年建筑、建造有特色、有品位的建筑為主要目標(biāo)，在產(chǎn)品上下大工夫，做更多人性化的東西，為老百姓營(yíng)造宜居環(huán)境。另外，東營(yíng)要向旅游地產(chǎn)方向發(fā)展，吸引更多的人來(lái)此休閑旅游。近年，成業(yè)行已在東營(yíng)做了兩個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，一個(gè)是棧橋旅游度假區(qū)，一個(gè)是溫泉旅游度假區(qū)。至于住宅地產(chǎn)，要適可而止，不能在短期內(nèi)大規(guī)模發(fā)展。我想，當(dāng)更多的人來(lái)此就業(yè)、定居，自然會(huì)帶動(dòng)住宅房地產(chǎn)的發(fā)展。
歸根結(jié)底，東營(yíng)是一個(gè)有活力的、有發(fā)展?jié)摿Φ摹⒂泻髠滟Y源的城市，城市化的發(fā)展具有自身獨(dú)特的典型特征。東營(yíng)也是一個(gè)具有獨(dú)特資源的城市，無(wú)論是石油資源，還是黃河三角洲濕地資源，都是無(wú)可比擬的。東營(yíng)要依據(jù)自身?yè)碛械莫?dú)特的地理資源，抓住天時(shí)，即城市再上一個(gè)臺(tái)階的歷史機(jī)遇，充分調(diào)動(dòng)各個(gè)方面的積極性，也就是人和，將國(guó)內(nèi)外的人才聚集起來(lái)，共同為這個(gè)城市的發(fā)展出謀劃策，提高城市的知名度，讓更多的人了解這個(gè)共和國(guó)最年輕的魅力城市！
包滿珠：甘肅
EDSA總裁李建