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　　改革開放30年，我國關于住房制度的改革探索實踐也經歷了近30年。從醞釀探索到正式啟動、從分期分批推進到不斷深化、從福利分房制度終結到住房保障時代開啟，我國關于住房制度改革的每一步措施都清晰可見。

　　住房制度的改革不僅改變了城市的面貌，也改變了許多人居住的環境、品質、觀念和價值。在房改進程的推動下，中國樓市新時代不斷被開啟，目前中國的房地產業已經從最初的“居者憂其屋”、“居者有其屋”進一步升級到“居者優其屋”的時代變遷。

　　福利分房年代：苦熬多年，才分到一個單身宿舍

　　“現在的許多年輕人都羨慕我們那會兒能分房，不用自己掏錢買，卻不知道我們分房的路有多艱辛！”在一家國企工作的陳阿姨對當年的分房過程感慨不已。

　　當時的分房情景，陳阿姨至今記憶猶新。“那時候，單位的房子十分緊張，所有的人都得排隊打分，只要有一點動靜，送禮遞條子的、找關系的人特別多。我和我們家老頭是雙職工，也等了近5年才分到了一個單身宿舍。”

　　“那時的條件和現在根本沒法比，住的是"筒子樓"。衛生間是一層樓共用，廚房就搭在走廊里，洗澡要么去集體澡堂子、要么就到樓道里公用的衛生間關起一格廁所門洗。后來有了孩子，在房中間擺個書柜算是當堵墻隔個小房間出來。直到90年代初，由于工作表現好才給換成小套間，建筑面積也只有42平方米。”

　　和陳阿姨的感受相同，接受采訪的多數父輩人都有著和她相同或相類似的辛酸經歷，如何熬上一套房子成了他們共同的憂慮。“住房靠國家，分房靠等級”，在福利分房年代這一口號十分流行。

　　“那時，絕大多數城鎮居民解決住房問題仍停留在"等、靠、要"三個字——等國家建房、靠組織分房、要單位給房。”有過福利分房經歷的社科院城市發展與環境研究中心副研究員尚教蔚說。

　　對于那一時期的中國房地產市場，曾多次參與國家房改政策的研究和制定、國家房改方案的主要起草人之一顧云昌有著更多的感受，他目前的身份是建設部住房政策專家委員會副主任、中國房地產及住宅研究會副會長。

　　顧云昌說，福利分房年代建房難，分房更難。為什么進行房改，因為原來的住房制度已經嚴重阻礙了中國住房的解決。有一個數據，解放初期我們人均住房居住面積是4.5平方米，但到了1978年我們人均住房居住面積卻只有3.6平方米，反而下降了。這其中雖然有城市人口增加的問題，但主要還是建設速度跟不上，同時僅僅依靠國家財力解決問題是不行的。

　　據他回憶，從上世紀80年代初就已開始討論住宅的屬性問題，有關它到底是商品還是福利品，討論了好幾年，一些大的經濟學家都參加了討論。在討論基礎上得出了一個結論：即住宅必須走商品化道路，但商品化道路怎么走，各方分歧意見很大。

　　當時房改大概有這樣兩種思路：一種思路是以租金改革為起點，因為租金太低，必須改革低租金，如何改革低租金，舉行了很多次研討會。1987年國務院批準的煙臺、蚌埠等城市的方案就是以租金改革為重點，試圖通過租金改革促使我們住房制度的改革。但提高租金問題也隨之而來，當時老百姓的收入很低，支付不了怎么辦，那么就要增加補貼。提高多少租金，增加多少補貼，這在當時進行了很長時間的討論，幾輪之后方案才最終定下來，里面的過程非常復雜。

　　第二種思路是不以租金改革為主，而是以住房產權制度改革為重點，以出售公房為重點。當時借鑒了新加坡、英國等國的經驗，幾代領導人都非常重視。

　　“不僅中國改革開放的總設計師是鄧小平，中國房地產改革的總設計師也是鄧小平。”顧云昌說，實際上我們房改方案最終的實現都是按照鄧小平1980年關于住房和建筑問題的講話來做的，他在1978年就說，要動員個人手里的錢解決住房問題，個人建房可以，買房也可以。到了1980年的時候他說，要鼓勵大家買房，新房可以賣，舊房也可以賣。可以一次付款，也可以分期付款，對于低收入者給予補貼、抵押貸款等。這實際上把我們房地產住房分配體制進行了徹底改革，即原來是住房實物分配，后來則是住房貨幣化分配。

　　住房商品化時代：首付20萬，住上87平方米大兩居

　　有關房改的這一指導思想，在時隔18年后終于變為現實。1998年，國務院發布了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，該文件明確提出：從1998年下半年開始，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。通知還要求，停止住房實物分配后，新建經濟適用房原則上只售不租，同時要全面推行和不斷完善住房公積金制度。這標志著中國實行了40多年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺：

　　中國進入了住房商品化、社會化時代。

　　“我是2000年以后才參加工作的，沒資格參加福利分房。不過政策改變后，我有了更多的選擇。”在金融機構工作的吳先生與妻子2007年初購買了一套位于北京西四環附近的兩居室，87平方米，首付20多萬，每個月還銀行貸款3000多元，對于這對小兩口來說還算可以負擔。

　　“房子雖然不大，但比起我爸媽他們單位分的房子，戶型、小區、物業都好了不知道多少倍！工作4年攢夠了首付，目前我們兩個每月收入在1萬多元，還完房貸還能有不少用來生活、投資和儲蓄，我覺得我們并不是別人口中說的"房奴"。”吳先生高興地說。

　　在北京大學房地產研究所所長陳國強看來，福利分房制度的打破使城鎮居民對住房有了更多選擇余地。在福利分房制度下，職工獲得住房的主要途徑是單位按職級、工齡等因素分配的公房，這使得城鎮居民在職業的選擇以及再選擇上面臨極大的束縛。而市場化改革則使居民打破了這種束縛。

　　城鎮住房的市場化改革極大地催生了住房金融業務，特別是住房抵押貸款市場的迅速發展。統計數據顯示，2007年整年全國金融機構個貸(不包括個人經營性貸款)余額達到32000多億元，其中個人住房按揭貸款達到27000多億元，按此計算個人住房按揭貸款占整個個人貸款的80%以上。

　　與此同時，城鎮居民住房水平也得到顯著提高。2006年，全國城鎮人均住宅建筑面積達到27.1平方米。在住房數量增長的同時，居住質量明顯提高，住房功能不斷改善。

　　房改可謂是個潘多拉魔盒，帶來了房市繁榮、居住改善，也帶來了房價扶搖直上。