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     在南京歷史上，曾有眾多的私家園林，分散在南京老城的各個角落。在歷史車輪碾印下，這些古代園林雖然大部分都消失殆盡，但與園林相伴的古宅、故居，有不少保留下來。
   
    近日，蘇州私家園林“傳德堂”以4000萬元的叫價在上海拍賣。與它相似，南京一些私人產權的園林式古宅，同樣叫價不菲，并正長期尋找著買主。
   
    然而，昨天，記者調查發現，南京園林式古宅，竟然一個都賣不出去。
   
    南京私家園林“零交易”
   
    有著許多園林式古宅、故居的南京，是否有私家園林的交易呢？昨天，記者采訪了南京實德房產銷售有限公司的經理鄭繼延。結果讓記者驚訝，鄭繼延表示，南京的私家園林一例都沒有成功交易過。
出門是廁所，弄堂塞不進汽車
   
    鄭繼延長期從事故居、老宅等方面的買賣交易。他介紹，南京自古園林眾多，私家園林當然不勝枚舉，現在城南門西地區、百花巷、秦淮河房等多處都有私家園林的蹤跡。
   
    這些園林式古宅大多歷史久遠，最老的已經有四五百年的歷史。雖然“園林”的印跡已經很難看見，但是古宅的基本風貌仍然保存完好，舊式園林的氣派和格局也依然存在。
   
    在這些古宅中，除了時間太過久遠、產權不明晰的以外，有明確私人產權所屬的老宅，都或明或暗，明顯增加地在尋找買主，有的已經在房產銷售商那里掛了很長時間。
   
    但是最終買賣還是沒有做成。鄭繼延向記者解釋了私家園林交易不成功的原因：首先是由于許多歷史問題，很多私家園林的產權不明晰，不知道誰是真正的主人。即使有少數產權明晰的私家園林還是無法買賣，很大程度上受制于周圍極差的環境。
   
    這其中首先就是基礎設施。“我們去看到的那戶園林，外面就是一個很破舊的公共廁所，試想從家里出來首先看到的是公共廁所，該是件多么郁悶的事情。”鄭繼延表示，南京在出售的一些私家園林的四周都是一些比較破舊的老房子，在保存較好的園林旁邊顯得格格不入。
   
    另外，交通不便也是很大的一個制約因素。“這些園林老宅大多都在小巷子里，道路十分狹窄，有些小弄堂連兩輛汽車迎面相開都不行，實在太不方便。”所以，就算是那些私家園林本身再好，也很難打開交易市場。
   
    鄭繼延表示，現在南京浦口金泉泰來苑(社區)、江寧中國人家(社區)、湯山王府花園等開發商開發的樓盤，結合了江南古典園林與傳統民居構建的私家園林建筑，滿足了不少想要買私家園林式宅院的人的需求。但畢竟是新造而不是歷史中的園林，沒有歷史的沉淀，仍然是很遺憾。

交易掛了很久，無人問津
   
    昨天，記者在城南板塊的一家交易中介看到，位于仙鶴街附近某所老宅顯示出售字樣，老宅的總面積為580平方米，另外還有近100平方米的院落。交易中介人士告訴記者，該戶主姓陳，這幢老宅在中介已經掛了三四個月，雖然也有人問過，但是一直沒有成交。“宅子是穿堂雕花格局的，前后有三四進，規模不錯，還有一個花園院落。但是房子太老太破舊，如果要買，花的維修費不少，所以有人看過也不買了。”據他介紹，戶主開始叫價500多萬元，但是見總賣不出去，現在已經降到300多萬元，可是仍然乏人問津。當記者提出想去看看房子時，中介表示，由于南京本地很難賣掉，現在戶主已經去安徽、山東等地尋找買主，“要是一直賣不掉，很可能就一兩百萬元低價轉讓。”
   
    園林式河房：賣了一年沒賣掉
   
    今年年中，記者報道了位于糖坊廊河房，即陶氏老宅首次“官私合修”的消息。糖坊廊河房是中國唯一的菱形河房，江蘇省文保單位。
   
    但是，由于糖坊廊河房年代久遠，所屬陶氏后人無力維護，因此，去年，陶氏后人便想賣掉這座河房。今年，由秦淮區文物部門出資5萬元，陶家人出資2萬元，共同對這座河房進行大修。但是這次修繕，并沒有改變陶家人賣掉老宅的決定，并在一直尋找買主。
   
    昨天，記者來到糖坊廊61號。河房有七八米高的封火墻，周圍綠樹掩映，院墻合抱，河邊還有休閑綠地，在現代化高樓群中，私家園林的感覺躍然而出。而這座最大的亮點在于隨處可見的各種雕刻，甚至雕刻著“桃園三結義”、“三顧茅廬”等《三國演義》中的場景故事，而且絕大多數雕刻保存完好。
   
    記者找到了陶氏后人的代表陶其玲。她表示，目前已經有不少人咨詢過糖坊廊61號陶宅，表達出想要購買的意向。因為年輕人都不住在這里了，6戶人家達成一致，只要有人喜歡這間古宅，在條件合適的情況下，陶家愿意出讓糖坊廊61號古宅。他們告訴記者，目前來問的多半是有投資能力的商人，還有外國人，例如日本有人托南京的朋友咨詢這房子，有想買的意向。但考慮到這畢竟是省級文物保護單位，以及價格問題，目前都還是在觀望的過程中。至于底價，陶家認為只要和其他同類型的私宅價格相當即可，具體的沒有向記者透露。
   
    然而到目前，這座園林式河房仍然沒有出手。
   
    房價動蕩“動”不了民國別墅
   
    但是，與南京私家園林舊宅交易市場慘淡相對比的是，南京的民國別墅，卻始終賣得很火，而且并未受到房地產市場動蕩的波及。
   
    昨天，鄭繼延向記者表示，民國別墅價格不菲，由于房子買賣雙方的要求，具體的情況不便透露，但他表示“每平方米都要好幾萬呢。”
   
    盡管最近房地產市場動蕩，但給南京民國別墅交易帶來的影響卻不是很大。“民國別墅的成交量比較平穩，與之前房價高的時候比并沒有太大的區別。”
   
    “因為購買民國別墅的，不僅要有興趣，還要有實力。”鄭繼延表示，由于有能力購買民國別墅的客戶不一定會將房價在衡量是否購房的第一位，而是更多地考慮房子本身的問題。因此，房價的波動對于民國別墅整體的成交量不構成太大的影響。
   
    而據記者了解，2006年5月，頤和路一幢民國小樓曾經叫價3500萬。這在當時創下了天價紀錄，然而有意買房者不僅沒有減少反而增多，海內外眾多人士表示了購買興趣，引起的熱潮讓賣主始料未及。
   
    目前民國別墅交易市場上，一般成交價格都在幾百萬元左右。據透露，南京已經賣給私人所有的民國建筑至少有三四十幢。“房源太稀缺了，有錢想買還不一定能買到。”
   
    而在民國別墅買賣中，頤和路片區仍然是賣得最好的。
   
    專家：維修麻煩是大門檻
   
    經偉，南京金陵畫院畫家。20年來，他專畫南京的故居老宅，深街里巷，對南京舊式宅院了如指掌。
   
    昨天，經偉接受記者采訪時表示，他曾經走過南京許多老宅，其中不乏保留著舊式假山、池塘、院落的園林式宅院，但是這些宅院出售時相當困難。
   
    一是因為民國建筑，這些老宅歷史更悠久，老化程度也更高，有一些房子主結構已經不太行了，甚至屬于“民間危房”，有漏、垮的風險。如果要買這些房子，首先得花很多錢維修，成本高。
   
    二是這些老宅中，有不少屬于文物保護單位，按照有關要求，這些房子在維修時有很多限制，比如必須修舊如舊，保持舊有風貌、格局不動等，一弄不好就要違規，所以修繕起來比較麻煩，而如果私人買房，在裝潢上就需要改動，所以形成了矛盾。
   
    另外則是產權問題，“這些園林古宅大多是過去的達官貴人留下來的，后代過了好幾代，有的已經找不到產權人，買賣自然更難。”