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　　離開繁忙的黃埔大道，往南，進(jìn)入珠江東路，就進(jìn)入了珠江新城的核心區(qū)域。

　　烈日下，灰白的擋板圍住了大片土地，只留下一條并不寬敞的馬路。路面并不平坦，過往車輛小心翼翼地試探著前行，車速很慢，所過之處，仍揚(yáng)起一陣煙塵。

　　巨大的黃土坑，路邊生銹的建筑廢料，黃藍(lán)相間的移動(dòng)工棚，巨大的紅色、黃色腳手架、圍裹著深綠色安全網(wǎng)在施工的建筑，與不遠(yuǎn)處嶄新的大樓交織成畫。四面八方機(jī)器的轟鳴讓人難以辨別來自哪個(gè)工地，只是在烈日下執(zhí)著地吼叫著。這是一番奇特的景象。

　　整個(gè)珠江新城，據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，有不少于25個(gè)在施工的項(xiàng)目，還有少數(shù)長著荒草的空地。或許難以置信，16年的開發(fā)，如今仍是一個(gè)巨大的工地。

　　質(zhì)疑聲一片

　　“我自己都沒搞明白，為什么珠江新城就沒有商務(wù)氣息，而且建的時(shí)候感覺很亂，一建一大片，到處封路，進(jìn)去了找不到方向。”長期關(guān)注珠江新城發(fā)展的規(guī)劃界人士衛(wèi)甬（化名，應(yīng)受訪者要求隱去真實(shí)姓名）也覺得奇怪。

　　在建的部分亂，建好的部分近年來也備受質(zhì)疑：沒有商務(wù)氣息、住宅范圍過大、配套設(shè)施不完善、樓太高太密、交通不便……

　　去年入住珠江新城某樓盤的盧小姐表示，從入住起，樓盤四周就一直施工，封路。“這里只是住的地方，吃飯、看電影、逛街，平常活動(dòng)都不在珠江新城，買菜都是在上班地點(diǎn)附近買了帶回來。”而她更擔(dān)心的是，“珠江新城還有很多樓盤在建，將來可能會(huì)很塞車……”

　　這不是她一個(gè)人的感受。苦于生活配套設(shè)施跟不上，廣州市政協(xié)委員朱科甚至表示“住在珠江新城還不如住城中村”。

　　在今年7月的一次會(huì)議上，廣州市委書記朱小丹點(diǎn)名批評(píng)珠江新城“什么東西都有，但沒有真正的集聚效應(yīng)”，“雜七雜八”，CBD的功能沒有凸顯。這是繼去年7月批評(píng)珠江新城“功能定位就存在混雜、紊亂的問題”之后，市委書記第二次明確批評(píng)珠江新城。

　　盡管這讓廣州人情感上難以接受，但受訪的幾位城市規(guī)劃界人士都承認(rèn)這個(gè)批評(píng)是中肯的。

　　源頭上的偏差

　　珠江新城為什么會(huì)成為現(xiàn)在這般模樣？“珠江新城目前這種狀況，現(xiàn)在很多人說是規(guī)劃的問題，這要辨證地看。”衛(wèi)甬表示。

　　其實(shí)從廣州市開始謀劃珠江新城的發(fā)展，就決定了它的先天不良。

　　上世紀(jì)90年代初，廣州市政府圈下了北起黃埔大道，南至珠江，西以廣州大道為界，東抵華南快速干線，約6.4平方公里的土地。按廣州市政府的意圖，珠江新城將建設(shè)成“未來的廣州新城市中心”。

　　由于當(dāng)時(shí)廣州市政府正籌劃修建地鐵一號(hào)線，政府希望靠土地收益支持地鐵建設(shè)。大塊土地不易賣，于是就把地塊劃小，希望用“小地塊、高容積率”的模式開發(fā)珠江新城。

　　1993年，廣州市政府以美國托馬斯規(guī)劃服務(wù)公司的規(guī)劃方案為基礎(chǔ)編制了控制性規(guī)劃。把珠江新城分為400多個(gè)地塊，可供出讓的有180個(gè)地塊、780萬平方米。按政府的設(shè)計(jì)，珠江新城出售土地可以獲得220億元的收入，其中的100億元將投入地鐵建設(shè)。

　　據(jù)暨南大學(xué)管理學(xué)院教授、土地資源與城市管理學(xué)科帶頭人胡剛介紹，1993年版的規(guī)劃是非常理想化的，但行不通，好長時(shí)間推不動(dòng)開發(fā)。

　　1994—1995年，珠江新城在經(jīng)歷了一個(gè)短暫的土地交易高潮后，由于當(dāng)時(shí)拿地方式多樣，且珠江新城配套不完善，眾多開發(fā)商對(duì)珠江新城建設(shè)開始觀望。隨后到來的亞洲金融危機(jī)，導(dǎo)致大量寫字樓空置，市場低迷。

　　1992～1999年，珠江新城的土地開發(fā)已累計(jì)投入50億元人民幣，卻絲毫沒有CBD的影子。除居住用地正在積極開發(fā)外，只有若干政府辦公機(jī)構(gòu)遷入，尚無一家真正的商務(wù)辦公建筑建成。

　　而另一方面，由于政府沒把相關(guān)配套搞起來，“以前有開發(fā)商就說，誰進(jìn)珠江新城誰就死。”左右房產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總裁周帆回憶道。

　　十年后的政府檢討

　　珠江新城的開發(fā)并不像政府想象的那么順利。

　　1999年，廣州市啟動(dòng)《珠江新城規(guī)劃檢討》。2003年1月22日，廣州市政府公布施行《珠江新城規(guī)劃檢討》并同時(shí)廢止了10年前制定的《廣州新城市中心－珠江新城規(guī)劃》。

　　在保證1993版規(guī)劃的延續(xù)性，保持現(xiàn)有利益平衡的原則下，規(guī)劃檢討時(shí)將原控規(guī)約440個(gè)小開發(fā)地塊整合為269塊綜合地塊開發(fā)單元（街坊），并多采用建筑周邊圍合的布局方式，爭取最大的街坊圍合公共空間，力圖解決住宅與寫字樓分布散亂問題。

　　另一方面，規(guī)劃檢討在盡量維持建設(shè)管理延續(xù)性的基礎(chǔ)上，提升珠江新城建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和公共配套建設(shè)水平，擴(kuò)大幼兒園、中小學(xué)教育設(shè)施用地規(guī)模，由原來的19．6公頃增加至32公頃；擴(kuò)大市級(jí)醫(yī)院用地規(guī)模；明確了市級(jí)文化中心的具體內(nèi)容為廣州歌劇院、廣州博物館等文化建筑。

　　“以房地產(chǎn)開發(fā)作為主要?jiǎng)恿Γ�待市場需求上來以后，再加以開發(fā)。”這也是當(dāng)時(shí)珠江新城規(guī)劃檢討項(xiàng)目負(fù)責(zé)人袁奇峰給出的開發(fā)戰(zhàn)略之一。

　　這些措施使發(fā)展商對(duì)于珠江新城信心陡增，珠江新城的發(fā)展進(jìn)入快車道，住宅用地大幅推出。2005年，政府推出了珠江新城最后一塊規(guī)劃中的住宅用地。

　　“2003年版的規(guī)劃檢討，加入了文化、公共設(shè)施，商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)不來，政府來推一把，這無疑增加了開發(fā)商的動(dòng)力。”胡剛認(rèn)為，“這個(gè)規(guī)劃檢討作用很大，沒有它，就沒有現(xiàn)在的珠江新城。”

　　理想與現(xiàn)實(shí)的差距

　　開發(fā)商拿地火爆，并不意味著珠江新城就能順利成長為市政府期待的CBD。

　　前期“小地塊、高容積率”的開發(fā)模式已然影響到珠江新城的格局，樓高而密。雖然袁奇峰曾表示，2003版《珠江新城規(guī)劃檢討》在改善珠江新城的高密度上是做了努力的。但檢討是在尊重已形成的利益格局的前提下完成的，只能部分解決問題。

　　而大量住宅的開發(fā)結(jié)果是，相應(yīng)的生活配套設(shè)施必須加強(qiáng)，“本來CBD就不應(yīng)安排那么多住宅，住宅多了，就需要大量配套設(shè)施，配套設(shè)施進(jìn)入后，就把CBD的主導(dǎo)功能弱化了。”衛(wèi)甬認(rèn)為。

　　“現(xiàn)在的珠江新城變成了一個(gè)住宅區(qū)，不像個(gè)CBD。”周帆也覺得，現(xiàn)在說珠江新城CBD，更像是心理上的，而不是實(shí)體的。

　　珠江新城遍布住宅樓，無疑是出讓土地的過程中市場的選擇。衛(wèi)甬分析，如果在市場低靡的時(shí)候堅(jiān)持下來，可能就不會(huì)有現(xiàn)在的問題。“市場的選擇有個(gè)過程，社會(huì)發(fā)展也好、企業(yè)發(fā)展也好，看在低谷的時(shí)候能不能堅(jiān)持。如果當(dāng)時(shí)堅(jiān)持了，珠江新城商務(wù)氛圍就會(huì)濃很多。”

　　胡剛也認(rèn)為，1993年版的珠江新城規(guī)劃是非常理想化的，還保留有嶺南傳統(tǒng)水鄉(xiāng)風(fēng)情，但在市場面前，規(guī)劃師的理想往往要打折扣。

　　珠江新城的開發(fā)提速后，廣州市政府對(duì)珠江新城的支持力度也在明顯加大，自2005年始，連續(xù)幾年，廣州市政府出臺(tái)舉措，對(duì)新入駐珠江新城金融商務(wù)區(qū)的金融機(jī)構(gòu)給予資金獎(jiǎng)勵(lì)。然而效果不夠理想。

　　胡剛分析，外部環(huán)境上，廣州相鄰的是香港國際金融中心，國內(nèi)還有上海陸家嘴、北京朝陽區(qū)，一個(gè)國家已有這樣幾個(gè)中心存在，廣州想再建金融商務(wù)中心就會(huì)比較難。

　　還有，廣州的珠江新城不像北京和上海，有國家的重視，規(guī)劃好以后就按照規(guī)劃來建。而廣州完全是靠自身，所以在實(shí)踐過程中，也出現(xiàn)了很多調(diào)整。“盡管有調(diào)整，也形成了一個(gè)城市中心，還是值得肯定的。”

　　2008年6月5日，廣州市規(guī)劃局宣布：廣州市將跳出6.4平方公里小CBD的局限，延展CBD功能，總體規(guī)劃范圍23.6平方公里的琶洲—員村地區(qū)將成為珠江新城CBD的延伸區(qū)域。

　　這一舉措，幾位受訪者一致認(rèn)為是挽救珠江新城開發(fā)之失的無奈之舉。

　　如今的珠江新城，胡剛把它定位為“具有廣州特色的城市中心”，他認(rèn)為珠江新城要做CBD“已經(jīng)不太可能了”，現(xiàn)在這樣也符合廣州的實(shí)際情況。

　　“現(xiàn)在在起始階段，就像馬拉松比賽，起步還是亂哄哄的。”雖然如此，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院總工程師馬向明對(duì)珠江新城還是充滿期待：“珠江新城現(xiàn)在還處于建設(shè)時(shí)期， 10年后你會(huì)發(fā)現(xiàn)，一些不適合在這里發(fā)展的公司會(huì)慢慢被淘汰出去，那時(shí)候會(huì)成熟起來。”

　　珠江新城的有些地塊的規(guī)劃或許還會(huì)調(diào)整，百貨、超市、交通等配套設(shè)施正在完善。近日，從廣州市交委傳出消息，被視為“迷城”的珠江新城即將開通區(qū)內(nèi)穿梭巴士。10月，珠江新城集中供冷系統(tǒng)將正式投入使用。

　　大工地畢竟只是暫時(shí)的，珠江新城的明天仍然值得期待。