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主題公園“跑馬圈地”被限背后

　　商報(bào)記者 齊琳 李雪/文 焦劍/漫畫 王飛/制表

　　地方政府和開(kāi)發(fā)商聯(lián)手借建主題公園大搞形象業(yè)績(jī)、低價(jià)圈地的日子走到了盡頭。日前，文化部出臺(tái)《文化部文化產(chǎn)業(yè)投資指導(dǎo)目錄》，對(duì)文化產(chǎn)業(yè)投資進(jìn)行了全面梳理和引導(dǎo)，大型文化主題公園建設(shè)被列為限制投資類。

　　盡管此前中國(guó)社科院發(fā)布的《2009年旅游綠皮書》認(rèn)為，中國(guó)即將進(jìn)入大型主題公園發(fā)展的新時(shí)代，主題公園旅游投資前景廣闊，但在文化部看來(lái)，以房地產(chǎn)增值而非文化體驗(yàn)消費(fèi)為目的大肆圈地的行為必須制止，故以“文化”為名行“圈地”之實(shí)的主題公園被列入限制類。然而住建部一位曾參與主題公園建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)摸底的官員卻認(rèn)為，主題公園普遍存在的巨額虧損及逐漸淪為開(kāi)發(fā)商低價(jià)拿地的“幌子”，才是此番被限的根本原因。

　　生存異常艱難

　　七成主題公園處于虧損狀態(tài)

　　今年8月，被譽(yù)為廣州旅游業(yè)“月亮工程”的世界大觀沒(méi)能捱過(guò)第15個(gè)生日，宣布“無(wú)限期暫停營(yíng)業(yè)”。消息一出，如重磅炸彈一般引發(fā)業(yè)內(nèi)思考。世界大觀的謝幕，驗(yàn)證了國(guó)內(nèi)第一代主題公園的衰微。

　　“中國(guó)在主題公園方面先后經(jīng)歷了四次建設(shè)浪潮，但最終的結(jié)果均是大面積虧損。”北京社科院首都文化發(fā)展研究中心副主任沈望舒總結(jié)。

　　1989年，國(guó)內(nèi)主題公園的開(kāi)山之作錦繡中華在國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)迅速走紅，帶動(dòng)各地的主題公園熱，各式各樣人造景觀、微縮景觀、游樂(lè)設(shè)施的主題公園在各地紛紛建起，號(hào)稱廣州三大游樂(lè)場(chǎng)的東方樂(lè)園、南湖樂(lè)園、太陽(yáng)島樂(lè)園掀起第一輪主題公園的建設(shè)高潮；上世紀(jì)90年代中后期第二輪大潮再起，僅廣州就出現(xiàn)約40個(gè)主題公園，北京也有39家主題公園；本世紀(jì)初，第三輪高潮顯現(xiàn)，至少24個(gè)省、市、自治區(qū)將旅游定為支柱產(chǎn)業(yè)，政府繼續(xù)鼓勵(lì)主題景點(diǎn)和主題公園的發(fā)展；最近兩三年，新一輪主題公園的建設(shè)高潮再起。

　　隨著迪斯尼在全球不斷上演賺錢神話，深圳錦繡中華一年收回上億元投資，越來(lái)越多的人被主題公園這塊誘人蛋糕所吸引，前赴后繼地投入其中。國(guó)內(nèi)主題公園的生存狀況究竟如何？

　　最新媒體報(bào)道顯示，中國(guó)有1500億元巨資被套牢在2500多個(gè)各類主題公園上，不過(guò)，這些耗費(fèi)巨資的主題公園70%處于虧損狀態(tài)、20%持平、約10%盈利，2/3以上無(wú)法收回投資。

　　“別看那么多主題公園都虧損，實(shí)際上建設(shè)商或者說(shuō)是開(kāi)發(fā)商沒(méi)一個(gè)賠錢的。”曾經(jīng)在廣州參與經(jīng)營(yíng)森美反斗樂(lè)園的一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于大部分主題公園在建設(shè)的同時(shí)，都會(huì)在園區(qū)內(nèi)部或周邊建商業(yè)配套設(shè)施，土地出讓金微乎其微，許多開(kāi)發(fā)商單憑賣商業(yè)就能收回成本。“廣州有一個(gè)和反斗樂(lè)園差不多的項(xiàng)目，建設(shè)成本只有2億元，土地是政府的，單單商業(yè)配套就賣了8億元。” 而即便那些最終關(guān)門倒閉的主題公園，還可以低價(jià)將土地再轉(zhuǎn)讓，“總而言之是不虧的，反斗樂(lè)園就是一個(gè)很好的例子”。

　　投資過(guò)熱顯弊端

　　泛濫對(duì)耕地的危害最大

　　主題公園的泛濫到底危害何處呢？

　　“拋開(kāi)信貸風(fēng)險(xiǎn)不談，主題公園泛濫最大的損失是在土地方面。”國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃研究院副總工程師鄒曉云告訴記者。早在2006年，國(guó)土部曾與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《限制用地項(xiàng)目目錄》及《禁止用地項(xiàng)目目錄》，其中與舊目錄相比，變化最大的是主題公園（影視城）、大型游樂(lè)設(shè)施、仿古城、賽車場(chǎng)等項(xiàng)目不僅被列入限制用地項(xiàng)目，而且禁止占用耕地，也不得通過(guò)先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地。

　　為此國(guó)土部也曾叫停過(guò)類似的違規(guī)行為，其中影響最大的是浙江橫店圓明新園項(xiàng)目。

　　2008年2月，橫店要建圓明新園的消息一經(jīng)發(fā)布，隨即引發(fā)強(qiáng)烈的社會(huì)反響，項(xiàng)目規(guī)劃使用的6000余畝土地成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一，而國(guó)家土地督察上海局派出調(diào)查組赴東陽(yáng)市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在橫店圓明新園規(guī)劃使用的6165畝土地中，有3096.6畝土地不符合橫店鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，其中包括基本農(nóng)田1057.4畝。隨即國(guó)土部予以叫停。“該項(xiàng)目主要問(wèn)題在于，一是未經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門依法核準(zhǔn)。東陽(yáng)市政府將項(xiàng)目拆分為7個(gè)子項(xiàng)目，并自行核準(zhǔn)，違反了《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》有關(guān)規(guī)定。二是用地申報(bào)違反國(guó)家供地政策。《限制用地項(xiàng)目目錄》第十四條明確規(guī)定，主題公園（影視城）禁止占用耕地，亦不得通過(guò)先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地。東陽(yáng)市政府明知圓明新園規(guī)劃用地范圍內(nèi)有大量耕地，但仍以一般城市建設(shè)用地進(jìn)行申報(bào)。”曾負(fù)責(zé)查辦此案的工作人員向記者介紹。

　　然而在國(guó)土部看來(lái)，并不是每個(gè)違規(guī)申報(bào)用地的主題公園都會(huì)像橫店圓明新園一樣被及時(shí)曝光叫停。上述上海局的工作人員就表示，很多地方規(guī)模較小的主題公園仍然按照一般城市建設(shè)用地來(lái)申報(bào)，如果不是一個(gè)一個(gè)去現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，很難第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)全部違規(guī)用地的主題公園，一旦違規(guī)侵占地的主題公園建成，即便是拆掉，也不單單只是浪費(fèi)的問(wèn)題。

　　醉翁之意不在酒

　　開(kāi)發(fā)商借主題公園跑馬圈地

　　主題公園“七成虧損一成盈利”的調(diào)查結(jié)果，確實(shí)令人咋舌；主題公園泛濫出現(xiàn)的違規(guī)用地也讓監(jiān)管部門十分撓頭，難道中國(guó)不適合發(fā)展主題公園？

　　專家學(xué)者的調(diào)研恰好相反。中國(guó)社科院發(fā)布的《2009年旅游綠皮書》認(rèn)為，我國(guó)即將進(jìn)入大型主題公園發(fā)展的新時(shí)代，主題公園旅游投資前景廣闊。這一結(jié)論，是引用了國(guó)內(nèi)外權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)全球多數(shù)主題公園產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合華僑城發(fā)展主題公園的經(jīng)驗(yàn)從而得出的。

　　“如果按照10年一個(gè)階段來(lái)劃分，從1990年到2020年的三個(gè)10年，正好反映著中國(guó)主題公園從誕生到成熟的三個(gè)階段：1990年到2000年是中國(guó)主題公園發(fā)展的摸索期；2000年到2010年是中國(guó)主題公園的自覺(jué)發(fā)展期；2010年起中國(guó)將進(jìn)入一個(gè)大型主題公園發(fā)展的新時(shí)期。”綠皮書顯示，新時(shí)期的突出表現(xiàn)將使國(guó)際品牌主題公園開(kāi)始落戶中國(guó)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，民族主題公園品牌逐漸強(qiáng)大，主題公園產(chǎn)品多元化且旅游投資前景廣闊。

　　此外，針對(duì)我國(guó)主題公園未來(lái)投資前景廣闊，綠皮書也判定現(xiàn)在其發(fā)展態(tài)勢(shì)已經(jīng)有了一些較為清晰的顯現(xiàn)。首先是地方政府的支持，其次是旅游業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)資本的吸引，三是民間資金和境外資金更大量的涌入。所以，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展及中國(guó)旅游消費(fèi)需求的擴(kuò)大，中國(guó)的主題公園必將進(jìn)入一個(gè)國(guó)內(nèi)外主題公園品牌同臺(tái)競(jìng)技的大型主題公園發(fā)展新時(shí)期。

　　世界旅游組織預(yù)測(cè)，2020年中國(guó)將成為世界第一大旅游目的地，每年吸引1.4億之多的國(guó)際游客，占全球國(guó)際游客總量的8.6%。具體到中國(guó)主題公園，每年至少有1億人次的潛力，但目前還沒(méi)有開(kāi)發(fā)出來(lái)。

　　潛力強(qiáng)大的市場(chǎng)也吸引了眾多海外投資者。有近百年?duì)I運(yùn)經(jīng)驗(yàn)的美國(guó)迪斯尼、環(huán)球影城等要在中國(guó)建主題公園的消息不絕于耳。巨頭們到來(lái)的消息無(wú)限點(diǎn)燃了市場(chǎng)的熱情。另外，全球最大的高科技文化娛樂(lè)集團(tuán)之一——瑪珂集團(tuán)也宣布在華的投資將主要集中在興建主題公園和酒店方面。而其他國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)也通過(guò)建設(shè)主題公園的方式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。

　　根據(jù)上述研究報(bào)告，本擁有巨大發(fā)展?jié)摿�及廣闊市場(chǎng)空間的主題公園的成績(jī)單為何仍然一片“泛綠”呢？

　　“許多主題公園沒(méi)有得到經(jīng)營(yíng)者的足夠重視，缺乏久續(xù)經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力。國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)商打著建設(shè)主題公園的幌子上馬項(xiàng)目，先低價(jià)圈地，再借建設(shè)主題公園炒熱地皮，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)盈利，醉翁之意不在酒。”中國(guó)三星經(jīng)濟(jì)研究院首席研究員邱罡告訴記者，“開(kāi)發(fā)商通常運(yùn)作集主題公園、別墅、酒店、商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)為一體的旅游復(fù)合地產(chǎn)，主題公園最少的只占項(xiàng)目用地的1/5左右，最多也就一半”。

　　以近年來(lái)急速擴(kuò)張的華僑城為例，其在北京的項(xiàng)目占地1.5平方公里，其中主題公園歡樂(lè)谷占地0.5平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施及其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)卻占1平方公里；上海華僑城項(xiàng)目2.5平方公里，其中歡樂(lè)谷占地0.5平方公里，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2平方公里；成都華僑城項(xiàng)目3平方公里，其中歡樂(lè)谷用地不到1平方公里，房地產(chǎn)項(xiàng)目2平方公里多。